傳言中針對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)的調(diào)控政策，日前已經(jīng)悄然出臺(tái)。
　　本報(bào)記者獲悉，由建設(shè)部牽頭，商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委、人民銀行、國(guó)家工商總局和國(guó)家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)。
　　這份落款時(shí)間為7月11日的文件開(kāi)門(mén)見(jiàn)山地指出，今年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域“外商投資增長(zhǎng)較快”，“境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)也比較活躍”，為規(guī)范市場(chǎng)而加強(qiáng)市場(chǎng)準(zhǔn)入和管理。
　　國(guó)務(wù)院研究中心金融所所長(zhǎng)夏斌稱(chēng)，必須管住房地產(chǎn)這個(gè)外資流入的“后門(mén)”。此前，夏斌就呼吁，要對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)嚴(yán)格設(shè)防，出臺(tái)相關(guān)限制政策。
　　
　　市場(chǎng)準(zhǔn)入收緊
　　《意見(jiàn)》分為四部分十四條。在市場(chǎng)準(zhǔn)入和經(jīng)營(yíng)管理上，意見(jiàn)從經(jīng)營(yíng)實(shí)體、資本金和企業(yè)設(shè)立程序等方面做了要求。
　　首先是境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買(mǎi)非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循“商業(yè)存在”的原則，也就是必須經(jīng)批準(zhǔn)登記，在中國(guó)設(shè)立外商投資企業(yè)。
　　而在資本金要求上，《意見(jiàn)》規(guī)定外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%。
　　在設(shè)立程序上，意見(jiàn)規(guī)定由商務(wù)主管部門(mén)和工商行政管理機(jī)關(guān)先頒發(fā)一年期的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，在企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金，取得《國(guó)有土地使用證》后再行辦理正式的批準(zhǔn)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
　　此外，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)赓Y并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，都要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格審批，并購(gòu)必須以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金，有“不良記錄”的境外投資者將被禁止進(jìn)入市場(chǎng)。
　　北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心副主任金錦萍博士解釋道，按現(xiàn)行的《外商投資產(chǎn)業(yè)目錄》，房地產(chǎn)屬于鼓勵(lì)和限制類(lèi)行業(yè)，其中普通住宅和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于鼓勵(lì)類(lèi)，高檔房地產(chǎn)和土地成片開(kāi)發(fā)屬于限制類(lèi)。
　　但中倫文德律師事務(wù)所閔敏律師稱(chēng)，“執(zhí)行當(dāng)中并沒(méi)有特別明確的規(guī)定，具體的審批上有很大的自由裁量權(quán)，實(shí)際中放得很松，特別是地方上，限制很少。”
　　具體政策是，注冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》的，或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目總投資35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門(mén)也不予批準(zhǔn)外匯借款結(jié)匯。
　　閔敏分析，除了土地使用權(quán)證一般是融資的前提，另外兩條的規(guī)定是以前從未有過(guò)的。而夏斌則認(rèn)為，調(diào)控主要是為了防止熱錢(qián)大量流入，抑制投機(jī)性資本，對(duì)辦理境外貸款嚴(yán)格限制很有必要，對(duì)境內(nèi)貸款，特別是外匯貸款，倒是應(yīng)該放松，還可以消化國(guó)內(nèi)高額的外匯儲(chǔ)備。
　　
　　消費(fèi)行為規(guī)范
　　《意見(jiàn)》在對(duì)投資經(jīng)營(yíng)行為做出規(guī)定后，對(duì)房地產(chǎn)“消費(fèi)行為”也做了規(guī)范。
　　首先是資格和身份上，只有在境內(nèi)設(shè)立有分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外)，和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人，才可以購(gòu)買(mǎi)“符合實(shí)際需要的自用、自住商品房”，不得購(gòu)買(mǎi)“非自用、非自住商品房”。
　　港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑，“因生活需要”，則可以在境內(nèi)“限購(gòu)一定面積的自住商品房”。
　　而在購(gòu)房程序上，意見(jiàn)要求境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房必須采取實(shí)名制，持有效證明辦理土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
　　此外，外匯管理部門(mén)也嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)外商投資企業(yè)、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的資金匯入和結(jié)匯，不符合條件的將不允許匯入和結(jié)匯，對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的匯出，也要進(jìn)行合規(guī)性審查。
　　金錦萍稱(chēng)，自2002年我國(guó)取消外銷(xiāo)房和內(nèi)銷(xiāo)房的區(qū)別后，對(duì)外國(guó)機(jī)構(gòu)和個(gè)人在國(guó)內(nèi)買(mǎi)房置業(yè)幾乎沒(méi)有任何限制，這在國(guó)際上是比較少見(jiàn)的。
　　她分析，從意見(jiàn)的整個(gè)規(guī)定來(lái)看，境外資金要投資境內(nèi)房地產(chǎn)，不管是從事開(kāi)發(fā)還是買(mǎi)賣(mài)經(jīng)營(yíng)，都必須在國(guó)內(nèi)“落地”，設(shè)立中國(guó)法上的實(shí)體，其經(jīng)營(yíng)行為要在國(guó)內(nèi)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)控之下，而非經(jīng)營(yíng)性的“消費(fèi)行為”，則通過(guò)前述措施設(shè)限。
　　如果規(guī)定的措施得到嚴(yán)格實(shí)行，境外的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)在境內(nèi)直接從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)投資的業(yè)務(wù)基本上不大可能了。
　　但是，金錦萍指出，這些措施在具體實(shí)施和操作上，比如對(duì)資金進(jìn)出的“符合條件”和“合規(guī)性”審查，可能會(huì)面臨困難，實(shí)踐當(dāng)中通過(guò)中間人轉(zhuǎn)手的規(guī)避手法不少。而境外的機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，也可能通過(guò)國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人來(lái)實(shí)現(xiàn)，盡管風(fēng)險(xiǎn)和成本會(huì)比較高。
　　而據(jù)國(guó)家外匯管理局的統(tǒng)計(jì)，2005年境外機(jī)構(gòu)在中國(guó)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)價(jià)值達(dá)到34億美元，而業(yè)內(nèi)人士分析，這只是冰山的一角，隱匿于統(tǒng)計(jì)之外的資金規(guī)?？赡芤蠛芏?。
　　受此政策影響重大的眾多境內(nèi)外投資者對(duì)政策動(dòng)向也早有關(guān)注。凱德置地中國(guó)副總裁廖茸桐在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，“門(mén)檻提高了，加強(qiáng)了管理，提出了新的嚴(yán)格要求。”
　　但是，廖茸桐也表示，“在細(xì)節(jié)上，《意見(jiàn)》的很多措施對(duì)所有外資都是‘一刀切’，對(duì)長(zhǎng)期投資和短期的投機(jī)性資本沒(méi)有區(qū)分，影響力度都是一樣的。”
　　比如，50%的注冊(cè)資本金要求，對(duì)貸款融資的限制，無(wú)疑增大了投資成本。
　　《意見(jiàn)》還對(duì)強(qiáng)化和落實(shí)監(jiān)管責(zé)任提出了要求。明確落實(shí)的責(zé)任主要是在城市的政府，要求各地不得擅自出臺(tái)對(duì)外商投資房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，已經(jīng)出臺(tái)的要清理整頓并予以糾正，要求對(duì)擅自降低企業(yè)注冊(cè)資本金和項(xiàng)目資本金比例的違法違規(guī)行為和房地產(chǎn)違規(guī)跨境交易和匯兌違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。
　　本報(bào)獲悉，建設(shè)部、商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會(huì)、外匯局等部門(mén)要針對(duì)《意見(jiàn)》及時(shí)制定有關(guān)操作細(xì)則。同時(shí)，有關(guān)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息監(jiān)測(cè)系統(tǒng)合分析工作機(jī)制也要建立，以強(qiáng)化部門(mén)協(xié)作和有效監(jiān)管。
　　相關(guān)報(bào)道見(jiàn)6版《三部委首次明確土地出讓金用途》